Edificio de apartamentos - costos y precios

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Las casas multifamiliares pueden cubrir las necesidades de vivienda de varias familias, pero también pueden representar una inversión de capital. El experto de Oprecios explica en detalle en una entrevista qué costos y precios tiene que esperar para la construcción, construcción prefabricada o compra usada de casas plurifamiliares.

Pregunta: ¿Las casas multifamiliares siguen siendo útiles como inversión de capital?

Experto en Oprecios: en muchos casos sí, pero no en todos los casos.

Siempre es importante que la rentabilidad sea lo más óptima posible, ese es el criterio principal. Para que la factura funcione, los costos o el precio del edificio de apartamentos deben coincidir, por supuesto, con los ingresos por alquiler alcanzables. Ambos factores solo pueden evaluarse caso por caso.

Además, qué beneficios realmente desea lograr cuando ve el edificio de apartamentos como una inversión.

Pregunta: ¿Cuánto cuestan los edificios de apartamentos en general?

Experto en Oprecios: No hay una respuesta general para eso, eso depende de la casa y de si la construye usted mismo, la compra como casa prefabricada o la compra usada.

A la hora de construir, normalmente puede asumir costes desde alrededor de 1500 EUR por m². Sin embargo, en la práctica, los costes suelen ser significativamente más elevados; definitivamente debería empezar desde 1.800 EUR por m² a 2.000 EUR por m².

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La construcción en la ciudad puede ser significativamente más cara que en el campo

Sin embargo, en lo que respecta a la construcción, también depende mucho de dónde se esté construyendo. En las zonas urbanas, los costes de construcción ya pueden ser significativamente más altos: en los últimos años, los costes de construcción en algunas obras han aumentado hasta los 3000 EUR por m² o incluso más. Por supuesto, el equipamiento y la construcción siempre juegan un papel importante aquí.

La industria de la construcción, por otro lado, a menudo calcula con la llamada cubatura: 400 EUR por m³ de espacio cerrado se usa como regla general en este caso, pero aquí, por supuesto, puede haber así como desviaciones significativas hacia arriba o hacia abajo.

En general, el mismo marco de costos se aplica a las casas prefabricadas, pero también aquí los precios por metro cuadrado pueden ser bastante caros.

Si compra un edificio de apartamentos a un promotor inmobiliario, puede ser incluso más caro en casos individuales, dependiendo de la ubicación. Sin embargo, aquí debe tener en cuenta que en este caso la propiedad también está incluida; este factor de costo aún no se tuvo en cuenta al especificar los costos de construcción.

Si compra un edificio de apartamentos de segunda mano, el precio a menudo se basa en los alquileres alcanzables.

Un pequeño ejemplo de costo de la práctica:

Se está construyendo un edificio de apartamentos de sólida construcción en una ubicación conveniente cerca de una gran ciudad. La superficie útil total es de 400 m² y se está construyendo conscientemente en función de los costes. En este caso, los costes de construcción son, por tanto, de 1.880 EUR por m². Los costes de la propiedad de 1.100 m² son de 170 EUR por m².

Correoprecio
Propiedad, 1.100 m², cuesta 170 EUR por m²187 000 EUR
Vivienda plurifamiliar en sólida construcción752 000 EUR
coste total939 000 EUR
Costes totales por m² de espacio alquilable2,934 EUR por m²

Por supuesto, este es solo un ejemplo del costo de una casa específica en una ubicación específica. Los costos de otras casas multifamiliares, especialmente en otros lugares, también pueden variar significativamente.

En nuestro ejemplo de costos, no se tienen en cuenta los costos de construcción adicionales y aún no hemos incluido el diseño del área exterior y la construcción de los espacios de estacionamiento necesarios en estos costos.

Pregunta: ¿De qué factores suelen depender los costes de un edificio de apartamentos?

Experto en Oprecios: Aquí entran en juego muchos factores:

  • Tipo y tamaño de la casa
  • Construcción y equipamiento
  • Ubicación, ubicación y entorno de la casa
  • alquileres alcanzables en el lugar al comprar una casa
  • Proveedor (para casas prefabricadas)

Sin embargo, como hemos visto, las diferencias de coste que pueden provocar estos factores son considerables.

Pregunta: Usted mencionó que el precio a veces se basa en los ingresos por alquiler alcanzables. ¿Cómo funciona en la práctica?

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A menudo se necesitan más de 20 años para que el precio de la construcción se pague a través de los alquileres

Experto en Oprecios: cuando se negocian los precios de un edificio que ya ha sido construido y ya alquilado, las rentas alcanzables suelen ser un punto de partida.

En el pasado, el criterio de precio solía ser entre 10 y 12 rentas anuales; hoy en día, el precio inicial puede oscilar entre más de 20 rentas anuales hasta casi 30 rentas anuales , especialmente las buenas y las ubicaciones emergentes. .

En qué medida esto sigue siendo rentable como inversión de capital, cada comprador debe evaluarlo por sí mismo.

Pregunta: ¿Qué pasa con la rentabilidad? ¿Cómo se puede calcular?

Experto en Oprecios: Bueno, echemos un vistazo a nuestro ejemplo de costos:

Hemos calculado unos costes de unos 3000 EUR por m² de espacio alquilable. Siempre hay que tener cuidado con el área que realmente se puede alquilar: no se corresponde con la superficie total útil del edificio, ya que hay que quitar instalaciones auxiliares como escaleras.

Por otro lado, están las rentas alcanzables; tenemos que observar más de cerca el índice de rentas en Alemania. Para ello utilizamos los datos de 2018 como base.

Ubicación / valorAlquiler por m² por mesAlquiler anual por m²
Alemania media7,50 EUR por m² al mes90 EUR por m² por año
ubicaciones buscadas10 EUR por m² - 12 EUR por m² por mes120 EUR por m² - 144 EUR por m² por año
Ubicaciones principales (por ejemplo, Múnich)hasta 17,50 EUR por m² al meshasta 210 EUR por m² al año

Con 320 m² de espacio realmente alquilable como en nuestro ejemplo de costes, podemos suponer ingresos por alquiler de una media de 28.800 EUR al año si el edificio se alquila de forma continua.

En buenas ubicaciones, los ingresos son de hasta 46.000 EUR al año, en una ubicación superior, nuestro edificio podría generar ingresos por alquiler de hasta 67.000 EUR al año.

Si ahora agrega 3000 EUR por m² a los costos de construcción con alrededor de 120 EUR de ingresos por alquiler por año y m², los costos de construcción habrían sido cubiertos por los ingresos por alquiler dentro de aproximadamente 25 años. Los costos de financiamiento e intereses no se toman en cuenta.

En este caso, aún se podría hablar de una inversión rentable que aún generará muchos retornos a largo plazo.

Pregunta: ¿No hay que considerar también los aumentos de alquiler aquí?

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Los aumentos de alquiler no siempre son predecibles

Experto en Oprecios: por lo general, sí, pero los aumentos en los precios de alquiler siempre son un poco difíciles de predecir. Durante los próximos años, los expertos suponen que los alquileres de las mejores ubicaciones aumentarán hasta un 10%, pero para la mayoría de los alquileres los aumentos no superarán el 5%. En las zonas rurales, incluso se puede suponer que los alquileres se mantendrán más o menos al mismo nivel.

Las tasas de aumento que se produzcan realmente a lo largo de los años dependerán esencialmente de la ubicación y la situación.

Pregunta: ¿Hasta qué punto debe tener en cuenta los costos de seguimiento al comprar o construir?

Experto en Oprecios: Los costes de seguimiento son incluso muy importantes. Dependiendo del método de construcción que elija para una casa, los costos de seguimiento pueden ser significativamente diferentes. A lo largo de los años posteriores, estos costos pueden aumentar considerablemente.

Como regla general, es mejor aceptar costos de construcción algo más altos al construir y evitar altos costos de seguimiento.

Echemos un vistazo a la fachada, por ejemplo: si elige un revestimiento de fachada, por ejemplo, con ladrillo de clinker, puede tener costos de construcción más altos al principio, pero luego evitar los altos costos de seguimiento para renovar y pintar la superficie de la fachada. Calculados a lo largo de 30 o 40 años, estos costos por sí solos serían considerables y superarían significativamente la diferencia de costo entre la fachada de clinker y una fachada de yeso.

El techo plano a menudo popular da como resultado costos de mantenimiento y servicio constantes en un grado muy alto después de unos pocos años. Las inspecciones y los sellos necesarios constantemente cuestan mucho más dinero que la diferencia con otra construcción de techo (por ejemplo, un techo a dos aguas clásico o un techo a dos aguas); sin embargo, con estas formas de techo, si se realizan correctamente, generalmente no tendrá ningún esfuerzo durante décadas.

Pregunta: ¿Qué se entiende por costos de construcción auxiliares y qué tan altos son estos costos como regla?

Experto en Oprecios: hay una serie de elementos de costo entre los costos de construcción auxiliares:

  • todos los servicios de arquitectura e ingeniería, incluidos los costos del ingeniero estructural
  • todos los costos de permisos de construcción y aceptación
  • Gastos de notario y registro de la propiedad
  • los costos de adquisición de préstamos hipotecarios
  • Tarifas de procesamiento y tarifas de implementación, así como intereses durante la fase de construcción
  • Primas de seguro para el seguro de construcción necesario
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Aproximadamente el 8% de los costos totales de construcción se pagarán al arquitecto

Además, puede haber costos adicionales que pueden variar de un caso a otro.

No es posible hacer una declaración general sobre el monto de los costos de construcción auxiliares, ya que difieren de un edificio a otro. Sin embargo, como regla general, debe asumir entre el 10% y el 20% de los costos de construcción.

Como regla general, los costos del arquitecto suelen ser el 8% de los costos totales de construcción. Las tarifas que se utilizan son las mismas para todos los arquitectos: los arquitectos e ingenieros estructurales siempre pagan de acuerdo con el HOAI, el programa de tarifas para arquitectos e ingenieros. Esto es para asegurar que los servicios comparables también cuesten la misma cantidad.

Pregunta: ¿A qué debe prestar atención al construir o comprar un edificio de apartamentos?

Experto en Oprecios: Al comprar o construir un edificio de apartamentos como inversión de capital, el criterio más importante debe ser la mejor rentabilidad posible. El segundo criterio importante puede considerarse como los costos de seguimiento más bajos posibles.

Todo lo demás debe estar subordinado a estos dos criterios. Comienza con la ubicación y selección de la propiedad y termina con la construcción de la casa con los menores costos de seguimiento posibles. Un buen arquitecto que esté familiarizado con la construcción de edificios de apartamentos puede ser de gran ayuda para ambos puntos.

Se debe realizar un cálculo de la rentabilidad y el rendimiento con anticipación, para que realmente cree una inversión de capital significativa.

Cualquiera que solo construya una casa para dos familias para su propio uso, por supuesto, se beneficiará de los costos de seguimiento más bajos posibles, pero la rentabilidad no importa aquí, es decir, al elegir una ubicación, puede concentrarse principalmente en los costos de la propiedad.