Tasación de la vivienda: tienes que pagar estos costes

costos de tasación de la vivienda

Un informe de valoración puede ser de gran ayuda a la hora de comprar o vender una propiedad. El experto de Oprecios explica en detalle en una entrevista lo que normalmente tienes que pagar por tal opinión.

Pregunta: ¿Para qué necesita las opiniones de expertos?

Experto en Oprecios: Una casa es probablemente la compra más cara que muchas personas hacen en toda su vida. Por esta razón, uno quisiera tener la certeza de si, por un lado, el precio solicitado es realmente razonable y, por otro lado, no hay defectos ocultos o trampas de costos acechando en la casa, que luego obliguen a uno a renovaciones inmensamente costosas, cuál entonces, a menudo, sólo con un gran esfuerzo. Por otro lado, también puede haber “trampas” legales que luego pueden ser difíciles de crear: por ejemplo, un derecho de residencia existente o derecho de paso o derecho de construcción heredable.

Por el contrario, una tasación también es útil para el vendedor, porque puede "probar" el precio solicitado, por ejemplo, mediante un informe de valoración, y por lo tanto tiene una mejor posición cuando se trata de negociaciones de precios difíciles.

Por supuesto, siempre debe invertir su dinero en el informe correcto.

Pregunta: Esa era la palabra clave: ¿Cuánto suelen costar esos informes?

costos de tasación de la vivienda

El costo de la tasación de una vivienda depende, entre otras cosas, del valor de la propiedad

Experto en Oprecios: Es difícil decirlo en términos generales, ya que el precio de la tasación depende por un lado del valor de la propiedad y por otro lado del tipo y ejecución de la tasación.

En general, sin embargo, debe calcular varios cientos de euros para obtener una opinión de un experto, por lo general, puede obtener breves opiniones de expertos legalmente no vinculantes de la mayoría de los expertos desde alrededor de 500 EUR a 600 EUR.

Si desea un dictamen pericial que también esté legalmente reconocido y pueda presentarse a las oficinas de impuestos y tribunales, generalmente debe calcular entre 1.000 y 2.000 euros. Para tales informes, el programa de tarifas de acuerdo con §194 ImmoBG, el programa de tarifas para arquitectos e ingenieros, se utiliza a menudo, según el tipo de informe.

Un pequeño ejemplo de precio de la práctica:

Queremos vender una casa pequeña y, como vendedor, cubrir algo con nuestro precio de venta. Por lo tanto, solicitamos un breve informe que proporcione información sobre el precio de mercado y el valor de la propiedad.

Correoprecio
Informe de 15 páginas590 EUR
Recargo por ubicación remota de la propiedad90 EUR
Costo de obtener los documentos requeridos65 EUR
coste total745 EUR

Este es solo un ejemplo de costo único con costos que un experto en particular puede cobrar por una opinión de experto a su propia discreción. Los precios no son vinculantes, pero pueden variar de un revisor a otro. En este caso, no se aplica ninguna tarifa especial.

Pregunta: ¿De qué factores suele depender el precio de la tasación de una vivienda?

Experto en Oprecios: aquí tienes que considerar varios factores:

  • el tipo de opinión
  • El valor de la propiedad
  • el precio del tasador (a menos que la HOAI u otra pauta de tarifas sea aplicable a la tasación)

Definitivamente, estos factores deben tenerse en cuenta y, en última instancia, determinar el precio que hay que pagar por la opinión de un experto.

Pregunta: ¿Qué tipos de informes existen?

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Se crea una tasación de la casa, por ejemplo, para determinar su valor

Experto en Oprecios: Por un lado, los denominados informes breves, que no son jurídicamente vinculantes para terceros, sino que tienen una finalidad meramente informativa. Casi todos los tasadores preparan informes breves a un precio reducido. Sin embargo, para las negociaciones de venta, estos informes suelen ser suficientes como prueba escrita del valor de la propiedad.

Básicamente, hay 4 áreas principales en las que se solicitan o a menudo se requieren informes de la casa:

  • en el área de daños estructurales / defectos de construcción / renovación de edificios
  • en el área de valoración (suelo urbanizado y no urbanizado)
  • informes energéticos, informes del consultor energético
  • en el área de contaminación en el espacio vital

La creación de informes de expertos suele ser muy detallada y extensa y, por lo tanto, suele ser bastante cara. Los costos son variables, dependiendo del tipo de daño evaluado por el inspector de edificios.

Los informes de valoración se basan, entre otras cosas, en el valor de mercado determinado de la vivienda, pero también en el esfuerzo que implica la elaboración del informe. A menudo, todavía se puede utilizar el HOAI como una buena guía para los costos de las opiniones de los expertos. Aunque no ha sido vinculante desde 2009, todavía proporciona muchos revisores como punto de referencia y también es la base para las pautas de tarifas recientemente aplicables en muchas áreas.

En el caso de los informes de energía y de contaminantes, también depende en gran medida del alcance del informe, en qué costos se incurre. Aquí también hay diferentes aspectos que pueden evaluarse de manera experta en casos individuales.

Pregunta: ¿Sobre qué se suelen crear los informes de expertos en construcción? ¿Y qué piden los expertos en construcción para una evaluación?

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Si se encuentran defectos de construcción, se debe consultar a un experto en construcción.


Experto en Oprecios: por regla general, siempre se consulta a un experto en construcción si usted mismo ha reconocido los primeros signos de defectos de construcción, o al menos sospecha de un defecto de construcción.

Las evaluaciones pueden ayudar a documentar el alcance del daño y, por lo tanto, a poder solicitar con éxito un reproceso a la empresa. Además, se reconocen posibles defectos adicionales y, por lo tanto, se pueden incluir en la solicitud de reparación.

Los costos del inspector de edificios y la evaluación de defectos generalmente se facturan de acuerdo con el gasto por hora. En general, puede esperar entre 70 EUR por hora y 80 EUR por hora para la evaluación. Por lo general, un informe escrito se factura según el número de páginas; alrededor de 40 EUR por página es habitual. También se pueden cobrar gastos de viaje. Esta suele ser una tarifa plana, pero también es posible un cierto porcentaje del valor del pedido, alrededor del 5% de la suma de las tarifas por hora y los costos de la opinión de expertos.

Los expertos en construcción también pueden realizar evaluaciones adicionales, como un informe energético o un análisis de moho. En este caso, a menudo se aplican sentencias especiales, especialmente si se llevan a cabo exámenes especiales durante la evaluación.

Los expertos en construcción también pueden realizar cálculos exactos del espacio habitable. Esto es útil, por ejemplo, si los precios se pagan por metro cuadrado. Al verificar el espacio habitable, puede evitar costosos pagos en exceso en determinadas circunstancias. Los costos a menudo ascienden a alrededor de 20 EUR por habitación, para la primera habitación normalmente se requieren alrededor de 100 EUR.

Pregunta: ¿Cuánto cuestan los informes energéticos de la casa?

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Los informes de energía están financiados y, por lo tanto, son bastante baratos.

Experto en Oprecios: Hay diferentes tipos de evaluación en esta área, por lo que los costos son muy diferentes.

El tipo más barato de opinión de un experto es una verificación de edificios realizada por el centro de asesoramiento al consumidor. Dado que hay financiación para esto del Ministerio Federal de Economía, los costos son muy bajos: entre 10 y 20 EUR se deben esperar costos para evaluaciones tan simples. Las evaluaciones detalladas pueden costar hasta 50 EUR, las consultas adicionales generalmente se cobran a alrededor de 10 EUR por hora.

El costo del certificado energético simple también se encuentra aproximadamente en este rango. El llamado certificado energético orientado a la demanda, que también se emite después de una evaluación y es obligatorio para todos los edificios nuevos, generalmente cuesta entre 150 y 500 euros

Sin embargo, si necesita una evaluación completa por parte de un experto en energía, debe considerar costos significativamente más altos. Estos informes suelen ser necesarios para solicitar determinados fondos.

Como regla general, hasta el 50% al 60% de los costos del experto pueden ser sufragados por subvenciones; esto se aplica sobre todo al asesoramiento sobre la renovación energética de la casa de eficiencia KfW o la supervisión de la construcción.

Los exámenes especiales en el curso de la evaluación generalmente deben pagarse por separado. Un análisis termográfico (imágenes con la cámara térmica) suele costar entre 100 y 200 euros para una evaluación breve y sencilla, mientras que los análisis completos con recomendaciones concretas de medidas suelen oscilar entre 300 y 500 euros.

Para una prueba de puerta sopladora realizada por un profesional, generalmente debe calcular alrededor de EUR 300 a EUR 400, mientras que la prueba de EnEV y la supervisión de la construcción generalmente cuesta entre EUR 450 y EUR 600 . Ambos exámenes también se pueden realizar en combinación, el precio total suele ser algo más barato que los precios individuales.

Si la evaluación energética la realiza un experto en construcción, a menudo se aplican otros costos. A continuación se presentan algunas pautas de orientación; los costos reales, por supuesto, pueden diferir de esto:

Tipo de investigacionCuesta aprox.
Detección de puentes térmicosaprox.150 EUR a 100 EUR por puente térmico
Asesoramiento energético según las directrices KfW o BAFAaprox.700 euros a 900 euros por el informe, hasta unos 1.300 euros para edificios de más de 150 m²
Declaración pericial escrita para KfW / BAFA sobre esteaprox.150 EUR adicionalmente
Certificado energético (basado en necesidades)aprox.300 EUR
tarifa de cita adicional (obligatoria) para el certificado energéticoaprox.400 EUR
Prueba de puerta sopladora de expertos en construcción con certificaciónaprox.400 EUR, informe escrito 100 EUR adicionales
ubicación adicional de fugasaprox.100 EUR por hora

Cuando se trata de un asesoramiento energético, siempre depende de a quién se lo encargue y de quién necesite una valoración. Las más baratas son las tasaciones a través del centro de asesoramiento al consumidor; las tasaciones especiales son más caras si las hace un experto en construcción.

Pregunta: ¿Cuándo tiene sentido una evaluación de contaminantes y cuáles son los costos?

Experto en Oprecios: Las casas y los apartamentos son espacios habitables: los contaminantes del aire pueden afectar significativamente la calidad de vida (y a menudo también la salud).

Un análisis de contaminantes busca los siguientes tipos de contaminantes:

  • Contaminantes microbianos
  • Moho toxinas y esporas de moho (mediante medición en el aire ambiente)
  • Crecimiento general de moho
  • Contaminantes químicos y amianto (gases irritantes, COV y SVOC, formaldehído, PAH, fibras minerales artificiales)
  • contaminación radiactiva de habitaciones

Por un lado, la contaminación de una habitación puede tener un efecto de reducción del valor (que luego puede reducir significativamente el precio de compra) o, por otro lado, ser indicios de defectos de construcción o deficiencias de renovación (por ejemplo, fibras minerales artificiales en el aire de la habitación). .

Como regla general, el procedimiento es un análisis del aire de la habitación, posiblemente también tomando muestras y determinando la causa, así como las medidas recomendadas.

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Se espera un mínimo de 70 € por hora para la evaluación realizada por un experto

La mayoría de los expertos cobran entre 70 EUR por hora y 100 EUR por hora por la evaluación in situ y, por lo general, una tarifa por hora reducida por el tiempo necesario para la documentación escrita. Además, puede haber pruebas de laboratorio especiales que pueden costar hasta varios cientos de euros en casos individuales.

De vez en cuando, para un informe de contaminación y aire ambiente para problemas especiales claramente definidos, también se requieren precios fijos más baratos. Por ejemplo, un informe de moho a menudo solo cuesta una tarifa fija de 400 a 500 EUR.

Los análisis completos del aire de la habitación con un control de todos los contaminantes comunes y la contaminación del aire de la habitación suelen estar en el rango de 1000 EUR.

Los expertos en construcción también ofrecen a menudo una evaluación de moldes, por lo general al mismo precio o un poco más barato. Sin embargo, si varias áreas se ven afectadas, el precio de la evaluación puede ser un poco más alto.

actividadCuesta aprox.
Investigación de una infestación de mohoaprox. de 250 EUR a 350 EUR
Evaluación de sitios de infestación adicionalesaprox.50 EUR costes adicionales
consejo adicionalaprox.50 EUR (no siempre es obligatorio)
Informe escrito sobre la infestación y documentación.dependiendo del alcance del informe y la magnitud del daño desde aprox.250 EUR

Una infestación que no es (todavía) visible desde el exterior solo se puede descubrir midiendo el aire en la habitación o con la ayuda de un perro detector de moho; los expertos en construcción no siempre ofrecen tales servicios, en tales casos debe comunicarse con un molde. especialista que también puede emitir una opinión experta.

Pregunta: Hay muchos informes de la casa diferentes, ¿es realmente relevante?

Experto en Oprecios: cada informe individual puede tener un impacto significativo en el precio; además, tanto los compradores como los vendedores reciben seguridad a través de un informe oficial.

Si, por ejemplo, hay una contaminación del aire interior masiva y posiblemente insalubre en la casa, esto naturalmente hace que el precio de compra baje significativamente. Al mismo tiempo, el comprador también recibe seguridad sobre la gravedad del defecto y los costes que tendrá que pagar para subsanarlo.

Tal defecto no se incluiría en un informe de tasación si no se hubiera descubierto y documentado de antemano.

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Los costes energéticos se pueden reducir considerablemente mediante una renovación energética

Incluso con la situación energética de un edificio antiguo, puede haber problemas graves y posiblemente una gran necesidad de renovación. Las fugas en ventanas y puertas, los puentes térmicos existentes o un techo mal aislado pueden provocar costes energéticos excesivamente elevados, que por supuesto corren a cargo del comprador. El comprador también debe remediar las deficiencias de renovación no descubiertas a su cargo si el vendedor puede demostrar de manera creíble que no notó estas deficiencias o no pudo notarlas.

La tasación de la vivienda que reciba realmente como comprador o vendedor siempre depende de su situación individual. Pero si surge una sospecha razonablemente fundada de un defecto posiblemente existente, generalmente vale la pena invertir los costos de un examen y una evaluación profesionales, tanto para el vendedor de una casa como, por supuesto, para el comprador.

Si se pueden hacer valer reclamaciones de indemnización, mejoras por parte de la empresa ejecutora o rebajas de precio en el caso de una compra por un hecho documentado, los costes para un perito suelen valer varias veces.